Onze hypotheek voor eerste investering

Afgezien van een bewust besluit om te beginnen aan vastgoed (komt nog een blogpost over), is er ook een "het kan" aspect aan de keuze. Je kunt namelijk de keuze maken om aan vastgoed te beginnen, maar als je geen geld hebt om te investeren, dan is het wel een stuk lastiger (let wel: beginnen in vastgoed kan zonder geld, maar dat is een stuk lastiger dan met geld).

Een huis als investering?

Robert Kiyosaki geeft in Rich Dad, Poor Dad aan dat een huis geen investering is. Ik ben het voor een groot gedeelte met hem eens, echter zul je wel eens de opmerking gekregen hebben: "een huis is een investering!" Dat is het niet. Waarom niet? Een huis kost (je) geld. Er is meestal een hypotheek die je dient te betalen, er zijn de verzekeringen, het geplande (en vooral ongeplande) onderhoud, belastingen, etc. "Maar het huis wordt meer waard". Dat klopt. Maar doe je iets met die waarde? Voor de meeste mensen zal het antwoord "nee" zijn.

Doordat veel mensen "nee" beantwoorden op die laatste vraag is voor veel mensen het huis eigenlijk geen investering. Een investering is iets dat ervoor zorgt dat je geld krijgt of waarvan de waarde omhoog gaat en je op een later moment geld verkrijgt doordat je de investering verkoopt. De eerste is sowieso niet het geval voor een huis. De tweede kan wel, maar vaak is er niet de intentie. Meestal verkoop je het vanwege een situatie (gezinsuitbreiding, scheiden, andere baan). Als het je meer oplevert ben je blij, maar gedwongen verkopen kan er tot leiden dat je een verlies neemt of moet nemen. Dat is dan nog bovenop ven losstaand van het aan je kinderen overdragen op het moment van overlijden (erfbelasting is aanzienlijk).

Huis als investering!

Wij hebben besloten om ons huis in te zetten als investering. Ons huis hebben we gekocht in 2016, toen de markt nog aan het herstellen was van de 2008 recessie. Nu, 3 à 4 jaar later is de woning in waarde gestegen. Daarbij hebben we naast de reguliere aflossing nog extra afgelost op onze hypotheek. Die twee factoren hebben gezorgd voor een overwaarde op onze woning. Wat is overwaarde? Heel simpel: de waarde van je huis minus de openstaande hypotheek. Als dit positief is, dan hebben we het over overwaarde. Is dit negatief, dan heeft men het over dat je "huis onderwater staat".

Om het duidelijk te maken in fictieve cijfers: onze woning is nu €375k waard. Onze hypotheek was €175k. €375k - €175k = €200k aan overwaarde. Op dat moment ging bij mij een lichtje branden: je koopt een appartement voor €200k. Het "het kan" aspect van de eerste alinea van deze blogpost was geboren.

Financieel advies moet je doen

Na dit simpele sommetje hebben we een financieel professional ingeschakeld. Er komt veel kijken bij het afsluiten van een hypotheek, dus dat wil je niet zelf doen. Vooral omdat je als leek de ins en outs van hypotheken en de mogelijkheden vaak niet weet. In het initiële gesprek was de eerste vraag: is dit mogelijk. We kregen een: "ja", inclusief wat cijfers. Dit werd nog gevolg met een "dit is best slim" van de financieel adviseur.

Na meerdere gesprekken en afstemming met de banken, zijn we uitgekomen op een annuïteitenhypotheek voor ons woning en een aflossingsvrije hypotheek voor de investering, beide voor 10 jaar. Enkele kanttekeningen omtrent deze constructie:

• Aflossingsvrij mag voor de helft van je woning en krijg je geen hypotheek rente aftrek op (tenzij je een hypotheek afgesloten hebt vóór 31-12-2012)
• We hebben geen annuïteitenhypotheek genomen voor de investering omdat we flexibiliteit wilde.
• De 10 jaar is gekozen vanwege de lage rente. Daarbij zijn we van plan extra af te lossen. Door de lagere rente houden we meer over om extra af te lossen, waardoor we eerder van onze huishypotheek af zijn. Daarbij is onze risico tolerantie nog niet van een zodanig niveau dat we wachten tot over zo'n 26 jaar wanneer onze hypotheek afgelost is.
• Onze oude hypotheek stond vast voor 15 jaar. We diende dus een boeterente te betalen. Deze is meegefinancierd in de aflossingsvrije hypotheek. Dat voelde vervelend, totdat we erachter kwamen dat je een stuk van je boeterente en oversluitkosten fiscaal kan aftrekken. Voor een handleiding hoe je je belastingaangifte dient in te vullen zodat je een gedeelte terug kan krijgen, zie ikbenfrits.nl.

Nadat alles getekend was bij de notaris, hadden we opeens een bedrag met meerdere nullen op onze bankrekening staan. Dat is toch leuk om te zien. Maar de mooiste gedachte was: we kunnen een investeringpand gaan kopen!

Mocht je nog vragen hebben over bovenstaande constructie, laat ze dan vooral hieronder achter. Daarnaast kan ik iets minder posts schrijven dan ik zou willen door de corona crisis. Dus het kan even duren totdat de volgende post komt. Dat gezegd hebbende: Stay healthy, houd 1.5m afstand en tot blogs!

Een korte shout-out naar Jasper Akkers van Financiële Meesters. Hij heeft ons enorm goed geholpen met zijn advies. Dus mocht je op zoek zijn naar je eerste hypotheek, je huidige willen oversluiten, of andere constructies willen bespreken, neem vooral contact met hem op. Bezoek ook hun website, daar staat handige informatie op om alvast mee te nemen.