Categorieën
Educatie Investeren

BRRRR – Het concept én boek review

Een tijdje terug heb ik een viertal boeken gekocht bij BiggerPockets. Doordat ik druk ben geweest met het verdiepingen in investeren in de UK, heb ik de laatste tijd minder focus gelegd op het lezen. Totdat uit de training bleek dat BRRRR toch wel mogelijk is! Dus toen wilde ik dit boek toch wel erg graag doorgenomen hebben.

In deze blogpost ga ik twee dingen doen:

  1. Ik ga het concept van BRRRR uitleggen
  2. Ik ga mijn review geven van het BRRRR boek van David Greene

De reden dat ik hier geen reguliere boek review van maak is omdat ik het concept van BRRRR wil delen, aangezien ik het op mijn blog er nog vaak over ga hebben.

Wat is BRRRR?

BRRRR is de afkorting van de volgende fasen van een vastgoed strategie:

  • Buy
  • Rehab
  • Rent
  • Refinance
  • Repeat

Deze combinatie van fases zorgt voor een strategie die het mogelijk maakt om snel door te pakken in vastgoed. Kort door de bocht is het idee van een BRRRR om je geïnvesteerde geld zo snel mogelijk opnieuw in te zetten.

In het BRRRR boek van David Greene vergelijkt hij twee strategieën: de traditionele manier van investeren en de BRRRR methode. De traditionele manier is degene die veel mensen kennen: je spaart totdat je de aanbetaling kan doen op een pand, neemt een hypotheek voor het rest bedrag en gaat weer sparen. Met behulp van de huur kun je dan wel net iets sneller sparen dan dat je die niet had.

Tegenover deze traditionele strategie staat de BRRRR. Hier betaal je cash voor het eerste pand, je knapt het op, verhuurt het pand, zet er dan een financiering op, en blijft dit herhalen.

Het grote verschil tussen deze twee strategieën zit hem in de doorlooptijd. Als je klaar bent met een BRRRR (en je hebt hem goed gedaan), dan heb je mogelijk je startkapitaal weer beschikbaar (door middel van de herfinanciering). Bij de traditionele methode moet je die weer bij elkaar sparen.

Ondanks dat ik de term BRRRR al lang hoor, viel bij mij het kwartje pas echt bij het lezen van dit boek. Daarom herhaal ik het nogmaals: je hebt je startkapitaal grotendeels weer beschikbaar…! Met andere woorden: je kunt dus sneller weer aan de slag met je volgende pand.

Maar hoe dan?

Ik ga proberen hier te beschrijven hoe een BRRRR werkt, maar er zit veel nuance en belangrijke tips in het boek waar ik hier niet aan toe ga komen. Dus mijn advies is eigenlijk wel om dit boek te lezen (maar meer daarover later in de blogpost).

Hieronder ga ik kort alle fases bespreken, zodat je in ieder geval een idee krijgt van de strategie en waar de kracht ligt. De fases worden opgevolgd met een berekening, zodat het concepter helderder wordt.

Buy

In de Buy fase dien je een deal te vinden. Niet zomaar een deal, maar eentje waar je waarde toe kan voegen. De makkelijkste manier om waarde toe te voegen is bij klus woningen. Hoe groter de klus, hoe meer waarde je toe kan voegen. Nog beter zijn woningen die niet bewoonbaar zijn, of waar mensen geen hypotheek op kunnen krijgen.

Hoe lager je aankoopt, hoe beter. Dat geldt natuurlijk voor alles wat je aankoopt, maar voor deze strategie is het van vitaal belang. Doe je dit namelijk niet, dan heeft dat invloed op alle opvolgende stappen.

Daarnaast dien je ook te controleren welke huur er gevraagd kan worden nadat het pand opgeknapt is. Waarom? Daar kom ik op terug.

Rehab

Na de aankoop komt de renovatie. De renovatie hoeft niet enorm te zijn. Soms kan wat schilderwerk genoeg zijn (mits het voldoende waarde toevoegt). Echter zal er vaak meer werk uitgevoerd moeten worden.

Mocht je handig zijn, dan kun je overwegen dit werk zelf te doen. Beter is om het iemand te laten doen die het vaker doet. Dit levert hoogstwaarschijnlijk hogere kwaliteit, maar het levert je ook tijd op. Tijd die je kan gebruiken voor andere deals of andere leukere/belangrijkere activiteiten.

Hier zie je ook de reden waarom je goed moet aankopen. Hoe beter de aankoop (dus hoe minder je betaald), hoe meer ruimte je hebt om professionals de werkzaamheden uit te laten voeren.

Rent

Zodra het pand klaar is, ga je het verhuren. Hier valt voor de rest weinig aan toe te voegen, omdat de inkomende huur de basis is voor het volgende stuk.

Refinance

Het herfinancieren. Hier zit eigenlijk het mooiste stuk van deze strategie. Je hebt nu namelijk een pand, dat als het goed is meer waard is dan de aankoop + verbouwing. En nu ga je het initiële bedrag dat je ingelegd hebt er weer uit halen.

Als je de aankoop en de verbouwing juist gepland en berekend hebt, dan is het pand 25% meer waard geworden. Je gaat namelijk een hypotheek ten hoogte van 75% van de marktwaarde nemen. Daarmee krijg je dus effectief je inleg weer terug.

Hier komt de huur ook om de hoek kijken: met de huur betaal je de maandelijkse kosten voor de hypotheek. Dus op die manier betalen de huurders de hypotheek af. Daarom gaf ik wel aan dat je bij de aankoop ook dient te controleren dat de huur hoog genoeg is: deze dient wel alle kosten te kunnen dekken. Zo niet, dan kun je niet je volledige start bedrag eruit halen (in ieder geval niet zonder een verhoogd risico dan wel geen of negatieve cashflow).

Repeat

Als laatste komt het leukste gedeelte: het proces herhalen. Als het goed is heb je je oorspronkelijke cash (of in ieder geval een significant gedeelte) weer tot je beschikking. Daarmee doe je dit geheel nog eens… En nog eens… En nog eens… Je snapt waar dit heen gaat.

Afgezien van dat deze strategie je in staat stelt om je portfolio sneller op te laten bouwen, is er nog een additioneel voordeel. Bij elke keer dat je deze strategie uitvoert wordt je net weer een beetje beter in het proces. Dus je zult net iets beter een deal kunnen vinden, net iets beter kunnen onderhandelen over de prijs, etc. Daardoor houd je elke keer net iets meer over (geld dan wel tijd).

Een voorbeeld berekening

Voor de berekening pak ik een voorbeeld vanuit de UK (ook omdat ik geen Nederlands voorbeeld beschikbaar heb). De cijfers zijn als volgt:

  • Aankoop pand: £45.000
  • Kosten koper: £6.500
  • Verbouwing: £13.000
  • Totale investering: £64.500
  • Getaxeerde waarde: £80.000
  • Huuropbrengst per maand: £465

Als we kijken naar een hypotheek van 75% (omdat dat meestal het maximum is), dan kun je uit deze deal £60.000 halen. Dus van jouw totale investering blijft er maar £4.500 in de deal zitten. Met een aflossingsvrije hypotheek van 4% komt dit neer op £200 per maand. Dus van de huur houd je £265 over. Dus dat betekent dat je je investering van £4.500 in ongeveer 1.5 jaar terug hebt (uiteraard iets langer, omdat er nog wat van de huur afgaat voor andere kosten – maar stel dat het 5 jaar is dan is dat nog steeds een aanzienlijk rendement).

Maar het mooie is: je hebt weer £60.000 in je hand om het nieuwe pand aan te kopen en het proces te herhalen. Of mocht je die £4.500 ook willen afvangen, dan voer je een flip uit (aankopen, verbouwen, verkopen) en dan vang je daarmee het gat op.

Was het boek het geld en de tijd waard?

Voor mij persoonlijk is dit een volmondige “ja”. Dat komt doordat voor mij hier een belangrijk kwartje is gevallen. Het typische is dat ik daarvoor niet het hele boek nodig had, alleen het eerste hoofdstuk waarin de traditionele strategie tegen de BRRRR strategie wordt uitgezet.

Is dit boek iets voor jou? Mocht het kwartje nog niet gevallen zijn over hoe krachtig deze strategie is, dan ga je veel waarde halen uit dit boek. David neemt je mee met alle stappen en gooit er een grote dosis mindset tegen aan over het vinden van je Core Four en in het algemeen waardevolle tips. Mocht je al geloven in de BRRRR strategie en er het nodige over weten, dan hoef je geen investering in dit boek te maken.

Het enige punt van het boek waar ik me wat moeilijker in kon vinden is het stuk over de Core Four en de zware focus op het vinden van “rockstars”. Het is niet dat ik dat stuk rationeel niet snap, maar ik merk wel dat het emotioneel nog niet helemaal klikt bij mij. Ik verwacht dat dat wel gaat komen naarmate ik deze strategie meer ga toepassen, maar dat komt nog wel.

Ik kijk er in ieder geval naar uit om deze strategie toe te gaan passen om te zien of dit mijn doel van financiële onafhankelijkheid sneller dichterbij kan brengen. Welke strategie streef jij na of wil je gaan nastreven? Laat het me weten, ik ben heel benieuwd!

Tot blogs!

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *