Categorieën
Educatie Investeren

Boek review: The Book on Investing in Real Estate with No (and Low) Money Down – Brandon Turner

In mijn vorige review blog “Recession Proof Real Estate investing” gaf ik aan dat ik een reeks boeken gekocht heb bij BiggerPockets. In deze review blog geef ik mijn mening over en ervaring  met het boek “The Book on Investing in Real Estate with No (and Low) Money Down”, geschreven door Brandon Turner.

Ik heb gekozen om dit boek nu te lezen, omdat ik naar een tweede pand wil. Daarvoor hebben we nieuwe financiering nodig. Nu heb ik al wel een plan, maar ik was benieuwd welke andere opties ik zou hebben om “gratis” te investeren in vastgoed. Eens kijken wat Brandon me nog kan leren!

Waar gaat het boek over?

In het boek beschrijft Brandon de onderstaande strategieën om met geen (of weinig) geld in vastgoed the investeren. Ik zal een korte toelichting geven bij elke strategie. Daarnaast zal ik ook aangeven of deze strategie relevant is in Nederland. De doelgroep van het boek is namelijk Amerikaanse burgers. Dus niet elke strategie is in Nederland toepasbaar.

Owner occupied investment properties

Gebruik maken van de woning waarin je woont om te beginnen met investeren. Het idee bij deze strategie is dat je een gedeelte van je eigen woning verhuurt. Daardoor verkrijg je inkomsten van de woning waarin je woont. Een term die dit het beste beschrijft is “house-hacking”.

In Amerika heb je veel woningen die hier ideaal voor zijn, de zogenaamde plex-en (duplex, triplex, quadruplex, etc.). Dit zijn woningen die als 1 woning tellen, maar opgedeeld zijn in subwoningen. Ideaal om zelf in 1 van de woningen te gaan wonen en de rest te verhuren. Daar komen ook nog eens voordelen bij kijken voor de aanvraag van een hypotheek.

In Nederland komt deze strategie minder vaak voor. De meeste woningen zijn al op zichzelf staande eenheden. Je ziet wel dat mensen hun woning opsplitsen, waarmee je deze strategie wel kan uitvoeren. Of als je een groot perceel hebt kun je eventueel een tweede woning erop bouwen en verhuren. Let wel: als je een hypotheek afsluit moet je wel controleren of je je woning (gedeeltelijk) mag verhuren volgens de hypotheek verstrekker.

Partnerships

Het zoeken van een partner is een goede mogelijkheid om zelf geen geld in te hoeven leggen. Jij hebt iets te bieden aan die partner (deals, kennis, tijd) en hij/zij heeft de mogelijkheid tot kapitaal. Het verschil met privaat kapitaal (zie hieronder) is dat de partner vaak ook een investeerder is. Je zult dus ook vaak meer deals met deze persoon doen. Daarnaast zul je ook veel leren van hem/haar (en zij van jou).

Uiteraard is deze strategie in Nederland ook mogelijk. De uitdaging zit hem in de (juiste) persoon vinden. Dus als je dit wil, dan is het netwerken geslagen, alsmede duidelijk krijgen wat jij te bieden hebt voor de ander.

Home equity loan and lines of credit

De Home Equity Loan of Home Equity Line of Credit (HELOC) is het gebruik van de overwaarde van je woning om een pand te kopen. De overwaarde is de waarde van je woning, minus de hypotheek schuld die nog open staat.

Er is een kleine nuance omtrent de twee: de “Loan” houd in dat je meteen het geld krijgt. In Nederland staat dit ook wel bekend als de tweede hypotheek. De “Line of credit” houd in dat je een krediet opneemt. Dus je hebt nog geen geld, totdat je het opneemt. In Nederland is dit de krediethypotheek.

Deze strategie is bruikbaar in zowel Amerika als Nederland. Het is zelfs de strategie die voor ons eerste pand gezorgd heeft. Wij hebben gekozen voor de lening variant, omdat we het geld wilde hebben. Een krediethypotheek is mooi als je nog niet zeker weet dat je wilt, maar je een optie achter de hand wil houden.

Hard money

Hard money is het verkrijgen van een lening tegen een (vaak) hoge rente en terug te betalen in een kort tijdsbestek. Dit geld is ideaal voor korte durende deals die je snel moet afsluiten en waar je dus niet lang kan wachten op het proces van het verkrijgen van een hypotheek.

Deze strategie werkt ook in Nederland, al zit ik nog niet goed genoeg in de markt om te weten welke partijen dit aanbieden.

Private money

Privaat geld. Dit kom neer op iemand die je kent die aanzienlijk vermogen heeft en dit graag wil beleggen, maar het zelf niet durft of er geen zin/tijd voor heeft. Als investeerder kun jij dat eld gebruiken voor deals.

Uiteraard werkt deze strategie in beide landen. Het meest interessante en mooiste punt van deze strategie vond ik wel dat het geld naar jou moet komen en dat je het niet moet opzoeken. 

Lease options

De lease option is het aangaan van een contract met een huurder om jouw pand te kopen na een aantal jaar voor een vaststaand bedrag. Voor deze optie betaalt de huurder/toekomstige eigenaar een soort van borg. Mocht de huurder toch afzien van de koop, dan behoud je dat bedrag.

De meest interessante manier om dit te gebruiken is als je een woning goedkoop kan vinden en met de toekomstige eigenaar een hoger bedrag kan afsluiten. Tot die tijd krijg je huurinkomsten, en op dat moment zelf ook nog de winst tussen verkoop en aankoop.

Heel eerlijk heb ik nog niet van deze optie gehoord in Nederland, afgezien van woningcorporaties die hun huurwoningen laten opkopen door de huurders. Dat neemt niet weg dat ik er vanuit ga dat deze optie wel bestaat in Nederland, maar dan mogelijk in een net andere vorm.

Seller financing

Deze strategie vind ik nog het meest lastige om te begrijpen, maar dat komt vooral omdat deze in Nederland, bij mijn weten, niet mogelijk is of anders enorm weinig voorkomt. Maar in principe komt het er op neer dat je een woning zoekt waar iemand geen hypotheek op heeft, maar die er wel vanaf wil. Vervolgens koop je de woning, met het geld dat de verkoper van jou krijgt. Met andere woorden: de verkoper wordt jouw geldverstrekker.

Deze strategie is krachtig omdat er geen bank tussen zit. Dus de verkoper kan een mooi rendement behalen en de koper/investeerder hoeft geen gedoe te hebben met een bank. In Nederland is dit vast mogelijk, maar in Nederland hebben de meeste mensen een hypotheek op hun woning. Daardoor wordt het een stuk lastiger om dit te doen. Maar mochten jullie wel een voorbeeld hebben, dan hoor ik het graag!

Wholesaling

Als laatste wholesaling. Deze strategie is helemaal gefocussed op het vinden van een top deal. Dat houdt in: je moet een pand vinden onder marktwaarde. Sterker nog, hij moet zo ver onder marktwaarde zijn, dat het nog interessant is voor een andere investeerder om er geld in te stoppen en er een goede deal uit te kunnen krijgen. En dan moet jij er ook nog wat aan over houden.

Wholesaling biedt diverse mogelijkheden en je kan hier enorm mee spelen. Het kost wel veel tijd in het begin, maar dat moet je opgeven als je geen geld hebt.

In Nederland kan dit ook. Ze niemand het vaak een ABC constructie. Dus B (jij) koopt van A, om het vervolgens aan C te verkopen. Het verschil is voor jou. Let wel: deze methodiek wordt niet erg gewaardeerd, omdat hij in het verleden (en heden) gebruikt is voor geld witwassen/verduisteren. Dus als je dit doet, zorg er je iemand in de arm neemt de het vaker gedaan heeft.

Creative financing

Naast bovenstaande strategieën gaat Brandon kort in op de mogelijkheden om ze te combineren. En dat is in mijn eigen het stuk creative financing. Het onderzoeken van welke mogelijkheden je hebt en welke strategie werkt voor alle betrokken partijen.

Wat heb ik geleerd?

Het belangrijkste dat ik meegenomen heb van dit boek is vooral de mindset. Dat ik bij vastgoed investeren moet nadenken in mogelijkheden en dat je die zult moeten opzoeken en uitpluizen. Misschien zijn er opties die je over hoofd ziet, maar misschien moet je ook nieuwe opties verzinnen.

Was het boek het geld en de tijd waard?

Ik vond het lastig hier een antwoord op te geven. Via BiggerPockets en andere kanalen ben ik veel van de strategieën al tegengekomen. Dus ik was niet verrast over de manieren welke aangeboden werden.

Daar staat tegenover dat ik wel een verdiepingsslag heb kunnen maken op de aangeboden strategieën. Brandon gaat nu namelijk in meer detail in op de mogelijkheden, randvoorwaarden en risico’s per strategie. Deze informatie wordt niet zo gestructureerd gedeeld in de podcast, noch op de forums.

Daarnaast is er ook nog het stuk dat het lokale informatie voor de VS betreft. Dus een aantal van de strategieën werkt in Nederland simpelweg niet, of kan maar voor een gedeelte uitgevoerd worden.

Als je jezelf al langer hebt verdiept in de mogelijkheden van investeren in vastgoed, dan hoef je dit boek niet perse te lezen (al kan het je mindset wel verbreden). Start je echter net, dan kan ik het boek zeker aanraden, omdat het je bloot stelt aan de mogelijkheden die er zijn en het creatief zoeken naar mogelijkheden en oplossingen bevordert.

Ondanks dat mijn collega blogger op “Huis kopen om te verhuren” een interessante post heeft geschreven over hetzelfde onderwerp, ben ik toch benieuwd of mensen mogelijke andere bronnen hebben voor creatieve financieringsmogelijkheden in Nederland. Laat tips vooral achter bij de comments.

Tot blogs!

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *