Categorieën
Investeren

Het eerste pand!

Het is stiekem al weer een tijdje geleden, maar we hebben ons eerste pand aangekocht! In deze post zal ik een groot gedeelte van het proces delen van de aankoop met jullie delen. Omdat het al even geleden is, zal ik ook de ervaring van het hebben van het pand delen.

De weg erheen

Ik heb het in een eerdere post al gehad over het educatieve pad dat ik bewandeld heb. Terwijl ik dat pad aan het bewandelen was, keek ik al een beetje vooruit om te zien waar de volgende afslag was. De basis kennis over de berekeningen en waar ik rekening mee moet houden met de aankoop van een pand is. Echter, langzaam kwam de vraag boven drijven? Waar koop ik nou een pand?

De meest voor de hand liggende optie om een pand te vinden voor een beginnend vastgoed investeerder (in Nederland) is Funda. Dat is natuurlijk dé plek voor Nederlanders om woningen te vinden. Daar zijn we begonnen om huizen in de gaten te houden. Aangezien we ongeveer wisten wat we qua investering neer konden leggen (zie blogpost omtrent het gebruik van onze eigen woning) was het heel makkelijk om gericht te zoeken.

Om hier maar meteen maar mijn ervaring te delen: Funda is een mooi platform, maar minder geschikt voor vastgoed investeerder. De kanttekening: minder geschikt in de huidige markt. Op het moment van schrijven wordt er op huizen zwaar overboden. Als je daarmee de berekeningen maakt om te bepalen of een investering interessant is, kom je er al snel achter dat het bij de huidige bedragen geen interessante investering is. Bij veel panden kwamen we uit op zo’n €100 en in sommige situaties zelfs op een negatieve cashflow. We hebben één pand gevonden dat perfect was: 3 slaapkamers, mogelijkheid tot uitbreiden naar 4. Dus ideaal voor een studenten woning. Daar werden we op overboden met €50k. Dat was ver buiten wat wij konden ophoesten…

Een kleine hobbel op de weg

Aangezien we met de genomen snelweg niet op onze bestemming konden komen, hebben we maar een andere afslag genomen. Binnen onze regio hebben we een partij gevonden die panden verkoopt in verhuurde staat. Ze dienen als intermediair tussen verkopers en kopers. Hierdoor hebben ze een mooi inventaris aan panden.

Naar de nodige communicatie en afstemming zijn we bij de eerste mogelijke aankoop gekomen. Na een bezichting besloten we een bod te doen. Na de nodige onderhandling kwamen op een bedrag uit en waren we in afwachting van de koopakte.

De dag voordat we de koopakte zouden ondertekenen, kwam er echter toch nog wat informatie boven drijven. Er was namelijk afgelopen jaar een lek gerepareerd. Tijdens het onderzoek naar het lek bleek uit het onderzoek dat er drie verzakkingen in de riolering aanwezig zijn. Na wat advies bij mijn oom opgevraagd te hebben (voormalig loodgieter) kwamen we erachter dat de riolering niet in de vloer gefixed kon worden en dat je het zou moeten omleiden via de muur. Dat zou dus een fikse kostenpost worden. De overweging is om het te laten zitten, maar na het lezen van een artikel waarin blijkt dat je hoogstwaarschijnlijk niet verzekert bent als je dit weet en er gaat iets stuk, vonden we het risico toch hoog.

Daarnaast kwam er naar boven dat er ook een significant bedrag bijgelegd diende te worden voor de Vereniging van Eigenaren (VvE). Ook deze informatie was al bekend toen we in overleg waren over het pand. En dat is eigenlijk nog hetgeen ons het meeste dwars zat. De riolering hadden we de verkoper kunnen laten repareren en de kosten voor de VvE hadden we kunnen dragen. Maar het feit dat het zo vlak voor de valreep werd gedeeld voelde voor ons alsof de mogelijkheid er bestaat dat er nog meer mis is wat niet gedeeld gaat worden. Daarom hebben we besloten om af te zien van de koop.

Dit heeft ons een belangrijke les geleerd: je kunt akkoord verkrijgen op een bod, maar dat wil niet zeggen dat je ergens aan vast zit. Pas als de koopakte getekend is zit je ergens aan vast. In ons geval voelde het te risicovol om dit te doen en hebben we besloten het niet te doen. Het mooie hiervan is, is dat er geen opgaaf van reden nodig is waarom je afziet van de koop. Het is uiteraard wel netjes om het te doen.

Op de BiggerPockets podcast werd dit mooi omschreven: een bod doen is niet trouwen, het is daten. Als je iemand op een eerste date ontmoet, dan ga je toch ook niet meteen trouwen? Nou, hier is dat hetzelfde geval. Totdat er ergens een handtekening onder staat (koopakte dan wel trouwakte), ben je nergens toe verplicht. Houd dat dus in je achterhoofd als je op zoek gaat naar een pand.

De genomen afslag

Na deze kleine omweg, dan toch uiteindelijk een ander pand bekeken. Nouja, mijn vriendin is gaan kijken. Ik had namelijk al behoorlijk wat panden gezien en ik vond dat zij dit keer mocht gaan.

Het pand is een maisonnette (appartement verdeeld over twee verdiepingen) en er zaten al 4 studenten in. Het pand is eigenlijk precies zoals je een studenten pand voor je zou zien. Als ik mijn standaard als 30-er met modaal inkomen volg, dan krijg ik de kriebels. Maar voor een studenten kamer is het best wel okey. Toch krijg je bij een studenten pand toch vaak de vraag: Is het wel een goede investering? Zo’n pand wordt toch helemaal uitgeleefd? Gelukkig heeft mijn mede-blogger van huiskopenomteverhuren.nl al reeds een mooi artikel geschreven over het verhuren aan studenten.

Ik heb nog enkele persoonlijke toevoegingen op het artikel:

  • De totale huur is verdeeld over meerdere huurders. Mocht er ondanks de kleine kans op leegstand toch een kamer leeg komen te staan, dan is dat niet meteen een aderlating van je cashflow omdat dan maar een gedeelte leeg staat. Je zult dus minder hard een reserve potje op te hoeven bouwen voor de leegstand
  • De huurprijs per hoofd is vaak iets hoger dan bij een kleiner huishouden. Zodra je 3 of meer mensen kwijt kunt, zul je er meer aan overhouden dan dat je er bijvoorbeeld een stel in kwijt kan
  • De doorloop is hoger. Dat is voor sommige een nadeel, ik vind het voordeel. Daardoor kun je makkelijker op de markt inspelen en vraag en aanbod op elkaar afstemmen. Als je daarnaast een vervelende huurder hebt, dan is deze (hopelijk) ook sneller het pand uit.
  • Ondanks de hogere huur moet je rekening houden met meer onkosten. Er wordt minder goed voor het pand gezorgd waardoor je er meer onderhoud aan zal moeten plegen
  • Het risico is dat de buren/buurt het niet zo waardeert en dat je daar problemen mee kan krijgen

Enkele beren op de weg

De aankoop van het pand liep niet helemaal vlekkeloos. De tussenpartij had een vaste notaris, maar die relatie had een flinke deuk opgelopen. Daardoor moest er een nieuwe notaris gezocht worden. Dat duurde natuurlijk even, omdat de nieuwe notaris ons op korte termijn diende in te plannen. Nadat een andere notaris gevonden was en de afspraak voor tekenen ingepland was, kwam covid-19 om de hoek.

Gezien de hoeveelheid mensen betrokken bij het tekenen konden we niet bij de notaris de leveringsakte tekenen. Daarom hebben we de notaris volmacht gegeven. Door de situatie hebben we die volmacht getekend op onze motorkap. De verkopende partij heeft ook een volmacht getekend. Daardoor kon de notaris de gehele akte uitvoeren.

Nadat ik de eindinspectie uitgevoerd had (en de eerste keer dat ik het pand zag…) en de sleutels had gekregen, kreeg de notaris van mij het signaal dat de leveringsakte gepasseerd mocht worden. Later die middag kregen we bericht dat dit gebeurd was. Het is niet echt hoe wij onze eerste aankoop voor ogen hadden, maar neemt niet weg dat het nog steeds een mooie stap was.

Nadat ik vertrok uit het pand, bekroop mij wel het gevoel: oh shit! Ik heb mezelf enorm verdiept in de aankoop en de financiën van een pand, maar niet in hoe ik met huurders om ga. Nu zijn huurders gewoon mensen, maar de wet- en regelgeving had ik nog niet 100% uitgezocht. Gelukkig had ik die beer wel zien aankomen en heb ik een vastgoed beheerder in de arm genomen. De dag na de aankoop met hem door het pand gelopen en meteen de sleutels overgedragen.

Dit is verre van de eindbestemming

De eindbestemming is er nog lang niet, maar dit is wel de eerste tussenstop die we maken. We zijn nu officieel vastgoed investeerders. Het klinkt nog steeds vreemd om te zeggen, maar het is wel zo.

Vanaf het moment van aankoop moesten er nog wel wat zaken geregeld worden. Gas/water/licht/internet bijvoorbeeld. Niet heel spannend, maar het moet uiteraard wel gedaan worden. Daarnaast hadden we nog een putje waar iets mee gedaan moest worden, alsmede een gebroken ruit. Allemaal van tevoren bekend en geregeld met de verkoper. De eerste was snel geregeld, de tweede was nog wel het e.e.a. uitzoekwerk. Gelukkig niet voor mij, maar voor de beheerder.

Om tot deze tussenstop te komen heb ik zo enorm veel geleerd. Al die kennis zal ik proberen te delen in toekomstige blogposts, maar ik wil enkele kernpunten uit deze periode graag delen.

Allereerst: vastgoed beheerder. Als je echt een passief inkomen wil, dan is een vastgoed beheerder van belang. Deze haalt bijna al het werk uit handen. Ja, het kost geld, maar het levert je wel tijd op, alsmede het voorkomen van fouten. Daarnaast krijg je de beschikking over een netwerk omdat de beheerder weer contacten heeft in de wereld van het vastgoed.

Dat brengt me meteen tot het volgende punt: netwerk en connecties. Op dit moment is Funda bijna een no-go. Het voelt alsof heel Nederland op Funda zit. Daar ga je in de huidige markt je deals niet vinden. Andere partijen en contacten zullen je hier moet helpen. Je zal moeten terugvallen op off market deals. Daarvoor ben je afhankelijker van je netwerk en zul je deze moeten opbouwen en uitbreiden.

Als laatste het punt educatie. Er is zoveel gratis kennis online te vinden. Als je iets wil bereiken en je hebt de kennis niet, dan heeft iemand anders die wel. Er is dus geen excuus om iets niet te leren. Het zal je tijd kosten, maar je kan het wel. Ik heb zoveel geleerd in deze tijd en ik zal blijven leren. Doordat ik de tijd en moeite erin gestopt heb, durfde ik deze stap te nemen en kijk ik uit naar alle volgende stappen die gaan volgen.

Uiteraard ben ik benieuwd naar jullie ervaringen omtrent de eerste deal! Zijn er dingen die jullie geleerd hebben? Fouten die jullie gemaakt hebben? Of hebben jullie nog vragen over mijn ervaring? Ik hoor het allemaal graag!

Tot blogs!

5 reacties op “Het eerste pand!”

Dag Ivor,

Ik heb deze blog en ook een aantal eerdere berichten met plezier gelezen. Leuk initiatief om jouw ervaringen te delen.

Ten aanzien van dit artikel, vraag ik me wel af of je via off-market kanalen veel echt objecten krijgt. Uiteindelijk willen ook deze partijen er wat aan verdienen en zij zouden ook voor Funda kunnen kiezen…

In ieder geval bedankt voor je blogs en succes!

P.S.: Tijdje geleden dat we elkaar voor het laatst spraken ;)!

Ja, dat is zeker een tijd terug! Leuk dat je via deze weg contact zoekt en de blog leest.

Het probleem van panden met huurders is dat Funda er geen ideaal kanaal voor is. Daar zie je 1 op de 500 panden waar huurders in zitten. En die blijven vaak langer staan. Dat is ook logisch: de meeste mensen zoeken op Funda een huis om te wonen, geen investeringspand.

Dat gezegd hebbende heb ik op Funda wel panden voorbij zien komen die voorheen nog verhuurd werden. Dus er zijn wel degelijk vastgoed eigenaren die een makkelijke cash-out willen in deze markt. Met de huidige huizenprijzen en de bereidheid van mensen om een klus pand te kopen (dan hebben ze in ieder geval EEN pand), is het een goede tijd om een huurpand leeg te verkopen.

Dank voor je succes wensen!

Leuke post! Ik ben erg benieuwd naar het totaalplaatje. M.a.w. wat zijn de totale kosten (inleg eigen vermogen uit overwaarde/hypotheek en maandlasten, beheerder etc) en de inkomsten die je genereert uit deze investering?

Uiterst terechte vraag Diederik. Het leek me beter het stuk van zoeken en vinden van een pand los te koppelen aan de berekening. Daarmee blijven de posts overzichtelijker. Daarnaast wil ik bij de berekening ingaan op de “4 square method” die via BiggerPockets vaak benoemd wordt. Die methode is een eigen post waard, dus voeg ik daar de berekening toe.

Dus verwacht daar nog een post over!

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *